"청약 당첨 배우" 이시언처럼…주택청약 어떻게?

[컨슈머치 = 송수연 안진영 기자] 우뚝 솟은 아파트를 바라보며 "널리고 널린 아파트 중에 왜 내 집은 없을까" 투덜거린 적 있다면 당신에게는 주택청약종합저축통장(이하 청약통장)은 반드시 필요하다.

얼마전 '대배우' 이시언이 새 아파트에 입주하는 모습이 공개됐다. 

대개 연예인 관련 부동산 소식은 수십억 단독주택으로 이사를 했다던가, 빌딩을 샀는데 시세 차익이 수십억이라는 식의 기사가 대부분인데 보통 사람들에게는 그저 달나라 이야기로 들린다.

대배우는 달랐다. 이시언은 대표적인 내 집 마련 방법인 청약 통장을 통해 아파트 분양에 당첨된 것이다.

청약이라 쓰고 로또라고 읽을만큼 어렵다는 서울의 신규 아파트 분양에 성공한 그는 "꾸준함이 청약 당첨의 비결"이라며 소회를 밝히기도 했다.

그의 말처럼 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이라면 ‘청약통장’ 가입은 기본 중 기본이다.

이미 2,400만 명 이상(KB국민은행 공시)이 가지고 있는 청약통장은 내 집 마련을 꿈꾸는 자들의 필수 준비물이 된지 오래다.

만약 청약통장을 가지고 있지만 없는 것과 다름없이 관리했다면, 지금부터 빛내고 광내야 할 타이밍이다.

■ 청약통장 '존재의 이유'

청약통장은 민영주택, 국민주택 등을 공급받기 위해 가입하는 저축 통장으로 일정 조건 충족시 청약 우선순위를 얻게 된다.

청약통장은 만 19세 이상이면 주택 소유, 세대주 여부와 관계없이 시중 은행이라면 어디에서나 쉽게 가입할 수 있다. 1인 1통장만 보유할 수 있다.

신분증과 2만 원만 은행에서 쉽게 만들 수 있다. 최근에는 스마트폰을 통해 비대면 계좌 개설도 가능하기 때문에 앉은 자리에서도 청약통장을 만들 수 있다.

청약통장은 매월 약정 금액을 납입하는 방식으로, 약정금액이 최소 2만 원부터 50만 원이다.

■ 통장만 있으면 되는 거 아녀?

분양이 주목을 받는 시기에 분양 결과를 살펴보면 경쟁률은 수십대 일은 기본이고, 평형에 따라서 수천대 일에 이르기도 한다.

물론 '미분양'이 일어나는 경우도 있지만 그럴만한 이유가 있기 때문이고 일반적으로 내가 원하는 아파트는 남들도 원한다. 때문에 우선 순위를 갖는 것이 중요하다.

청약통장은 가입 기간과, 예치금에 따라 우선순위를 부여한다.

지역과 주택 형태, 주택 면적에 따라 다르지만 쉽게 정리하면 연체 없이 24개월 이상 납입하고, 총 예치금 1500만 원 이상이면 전국 어디에 어떤 분양에도 1순위로 도전할 수 있다.

그중에서도 '하늘이 두 쪽 나도' 납입할 수 있는 금액을 정하고(최소 2만 원), 연체없이 24개월을 채우는 것이 무엇보다 중요하다.

목돈의 예치금이 필요한 경우에도 분양 공고 이전에 잔고를 채우면 되기 때문에 역시 가장 중요한 것은 "꾸준한 납입"만 있다면 1순위를 받을 수 있다.

■ 청약가점제 ‘승패’ 결정 짓는다

내 집 마련을 위한 조건이 너무 쉽게 느껴질 수도 있겠다. 하지만 대한민국에 1순위는 너무 많다. 말이 1순위지 기본 조건이라고 생각해야 한다.

1순위를 받은 청약자는 다시 저축 총액, 납입 횟수, 재산 보유, 무주택기간, 실제 거주자 등 복잡한 조건에 따라 가점을 부여, 분양에 우선권을 제공한다.

이를 청약가점제라고 한다.

정부는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 최대 84점의 가점을 부여한다. 가점은 무주택기간(32점) + 부양가족수(35점) + 입주자저축가입기간(17점)을 합산해 산정한다.

구체적으로 무주택기간은 1년을 2점으로 치며 무주택기간이 15년 이상이면 32점 만점이 된다. 줄곧 무주택이었던 경우는 만 30세 이후부터 계산하며, 만 30세 전에 혼인했으면 혼인 신고 일부터 무주택 기간으로 인정한다.

부양가족 수는 1인당 5점으로 본인은 제외된다.

청약통장 가입기간은 1년에 1점으로 보며 입주자 저축 최초 가입일을 기준으로 산정한다.

■ 청약 당첨률 높이는 노하우?

가점을 높이려고 가족 수를 늘리거나, 결혼을 일찍 할 수 없는 노릇이다. 그렇다면 스스로 제어 가능한 변수는 기간이다.

빨리 가입해서 오래 납입하면 그만큼 가점을 받을 수 있다. 배우 이시언이 강조하는 꾸준함은 가점에서 십분 발휘된다.

특별공급제도를 이용하는 것도 당첨 확률을 높이는 중요한 방법이다.

특별공급제도는 특정 계층에게 주택을 공급하기 위한 일종의 쿼터를 둔 것인데 대표적으로 '신혼부부 특별공급'이 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “일반분양의 경우 나이가 많은 무주택자와 가점 경쟁을 해야 하는데 기간에서부터 경쟁이 안된다”면서 “이를 파악한 정부가 그래서 특별공급제도를 강화한 것인데 민간아파트의 경우 20%, 공공아파트의 경우 30% 정도를 신혼부부에게 특별 공급한다”고 말했다.

특별공급 같은 경우는 딱 한 번 쓸 수 있는 만큼 한 번을 써도 제대로 쓰는 것이 중요하다는 게 김 소장의 분석이다.

■ 청약 부적격자 안 되려면

청약은 가점뿐 아니라 감점 항목도 꼼꼼히 체크해야 한다. 만일, 가점을 잘못 계산해 당첨된 경우에는 당첨취소 또는 청약자격 제한 등의 불이익을 받을 수 있다.

청약제도는 연 평균 3.45회 가량 빈번히 규정이 바뀌는 만큼 그 내용을 제대로 확인하지 않으면 청약 부적격자가 될 수 있다. 실제로 2017년만 관련 규정이 7회 바뀌었고 지난해에도 5번이나 변경됐다.

이로 인해 2017년 부적격 당첨자는 2만1,804명으로 집계됐는데 이는 1순위 당첨자의 9.4%에 해당한다.

이 때문에 가점뿐 아니라 감점도 계산해야 하며 재당첨제한에 적용되는 경우인지 확인해야 불상사를 막을 수 있다.

아파트투유에 접속하면 본인의 과거 당첨 사실과 재당첨 관련 내용을 체크할 수 있으니 참고하자. 청약방법 또한 이곳에서 상세히 확인할 수 있다.

직방 관계자는 “부동산 대책을 만드는 정부가 공정한 제도를 만들기 위해 많은 노력을 기울이겠지만 잦은 대책 발표로 인해 내용이 복잡하고 어려워진 것이 사실”이라며 “수요자는 대책 내용 한 줄로 인해 분양 자격이 박탈되고 재산상 큰 손실을 잃을 수 있다”고 주의를 당부했다.

김 소장은 “청약 공고문이 나오기 전 까지 청약 예치금 및 계약금 등을 사전에 준비하자. 평형별로 청약 예치금 금액이 다르기 때문에 이를 확인할 필요가 있다”고 전했다. 또 “무엇보다 세대원까지 5년 이내 청약에 당첨된 사실이 없어야 한다”며 주의를 당부했다.

■ 청약, 실전에서 알아둬야 할 것

가점 확인까지 마친 상태라면 청약을 넣자. 요즘에는 아파트투유를 통해 온라인에서 클릭 몇 번으로 청약신청이 가능, 청약을 넣는 것은 큰 문제가 없다.

하지만 집을 마련한다는 것은 결코 가벼운 일이 아니다.

먼저 전문가들은 해당지역의 시세를 정확하게 파악하고, 그 시세보다 투자하려는 아파트의 가격은 적정 수준인지 확인해야한다고 말한다.

직방 부동산 컬럼니스트이자 월천재테크의 이주현 대표는 “청약 입지 주변에 랜드마크를 알아둬야 한다”면서 “랜드마크 아파트와의 격차를 보면 싼지, 안 싼지 확인할 수 있다”고 조언했다.

김학렬 소장은 특히 “첫 째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”라고 강조한다. 

장래 발전가능성과 교통 편리성 및 편의시설 근접성 등도 잘 따져야 후회가 없다. 

분양받기를 원하는 아파트가 있다면 사전에 치밀한 관심과 세밀한 분석이 필요하다.

■ 새로 나왔어요 '청년 우대형 청약통장'

만 29세 이하의 청년이라면 극강의 혜택을 주는 청년 우대형 청약통장에 반드시 가입해야 한다. 

지난해 7월 출시된 청년 우대형 통장은 2년 이상이 되면 연 3.3%의 금리를 받을 수 있다(가입기간에 따라 상이). 저금리 시대에 3.3%는 쉽게 찾아볼 수 없는 귀한 금리다.

청년우대형 청약통장을 개설하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.

나이는 만 19세 이상에서 만 29세 이하여야 하고 직전년도 신고소득이 있는 자로 연소득이 3,000만 원 이하여야 한다. 그리고 당연히 무주택 세대주여야 한다.

수입이 일정치 않은 일용직 근로자, 아르바이트생, 프리랜서도 가입할 수 있다. 다만, 우대형 청약통장은 가입요건이 있는 만큼 가입 시 몇 가지 서류 제출이 필요하다.

소득증빙할 수 있는 ISA 가입용 소득확인증명서 및 원천징수영수증, 주민등록등본, 병적증명서, 무주택 확인 각서 등이다.

시중은행 관계자는 "이미 주택청약종합저축에 가입돼 있더라도 위 같은 가입요건에 충족하면 전환 가입이 가능하다"고 설명했다.