'디딤돌·보금자리' 대출, 최대 6억 한도…서울에선 '언감생심'

[컨슈머치 = 송수연 박지현 기자] 정부가 부동산 규제를 잇따라 내놓으면서 부동산 시장이 얼어붙었다. 거래 절벽 속에 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다.

다주택자를 겨냥한 규제들이지만, 특히 대출 규제는 실수요자들의 자금 운용을 어렵게 만들고 있다.

정부가 마련한 대출을 이용해 저리로 집을 구할 기회라고 보는 시각도 있는 반면, 서울 및 수도권 지역 소비자들은 대출 상품이 현실에 적용하기에 무리가 있다는 우려도 나온다.

■ 무주택 실수요자라면 알아야 할 대출 상품

무주택 실수요자들에게 딱 맞는 대출 상품을 소개한다.

정부가 무주택, 서민들의 주택 마련을 위해 저금리로 제공하는 대출 상품은 ▲주택도시기금과 ▲한국주택금융공사를 통해 확인할 수 있다.

주택도시기금은 ▲내집마련디딤돌대출 ▲신혼부부전용 구입자금 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출을 운영 중이다.

▲내집마련디딤돌대출은 만 30세 이상의 무주택자를 위한 주택담보대출로 부부합산 연 소득이 6,000만 원 이하이면 신청 자격이 주어진다. 대상 주택은 5억 원 이하의 주택이며 집은 주거 전용 85㎡으로 제한된다. 대출 한도는 최대 2억4,000만 원이며, 금리는 2.00~3.15%다.

신혼부부라면 ▲신혼부부전용 구입자금을 고려해 볼만 하다.

부부합산 연소득이 7,000만 원 이하이면서 무주택자로 생애최초로 주택을 구입하는 자만이 이용할 수 있다. 대출금리는 최저 연 1.7%부터며 대출한도는 2억4,000만 원이다. 대출대상 주택은 디딤돌대출과 같다.

▲신혼희망타운전용 주택담보대출은 대출 한도가 크다.

대출대상 주택은 LH가 공급하는 주거전용면적 60㎡ 이하의 신혼희망타운이며 연 1.3%로라는 고정금리로 저금리 혜택을 볼 수 있다.

대출은 무려 최고 4억 원까지 가능하며 주택가액의 최대 70%까지 받을 수 있다.

한국주택금융공사는 ▲디딤돌대출과 ▲보금자리론을 운영 중이다.

▲디딤돌대출은 부부합산 연소득이 6,000만 원 이하이거나 생애최초로 주택을 구입하거나 신혼, 2자녀 이상의 부부일 경우 부부합산 연소득이 7,000만 원 이하일 경우 신청할 수 있다.

대출금리는 연 2.00~3.15%며 최대 2억 원까지 대출이 가능하다. 단, 신혼가구나 2자녀 이상은 2억4,000만 원까지 지원한다.

대출대상 주택가격은 5억 원 이하여야 하며 주거전용면적은 85㎡ 이하인 주택만 가능하다.

▲보금자리론은 무주택자 중 연소득 7,000만 원 이하(미혼이면 본인만, 기혼이면 부부 합산)면 적용되고 신혼부부의 경우 맞벌이 시 연소득 8,500만 원 이하면 신청할 수 있다. 단, 외벌이라면 7,000만 원 이하부터 보금자리론을 이용할 수 있다.

주택담보대출 대상은 주택면적이 85㎡이하여야 하며 주택가격은 6억 원 이하로 제한된다.

■ 대출 조건 된다고 아무나 집 사는 건 아니다

진짜는 지금부터다. 조건이 충족됐다고 해서 내 집 마련이 성공하는 것은 아니다. 다양한 부동산 규제 발목을 잡을 수 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "정부의 정책 대출은 금리가 낮아 매력적이지만 규모가 큰 대출이기 때문에 본인의 수입과 자금 계획에 따라 충분히 고려해봐야 한다"고 말했다.

■ 그렇다면, 무주택자면 고가 주택 못사나?

주택가격이 최대 6억 원을 넘지않아야 한다는 조건때문에 정부의 정책 대출을 받기 어렵다면, 일반 대출이라면 어떨까. 6억 원이 넘는 고가의 주택을 살 수 있을까. 

정 씨는 “결국 부자들만 내 집 마련을 할 수 있는 것 아니냐”며 “누가 현금으로 몇억 원씩 가지고 있을 수 있는지 따져보자”고 허탈함을 드러냈다.

■ 조정대상지역 확인 필수

정 씨가 구매하려던 7억 원 수준의 아파트의 대출 한도가 2억8,000만 원에 불과했던 이유는 LTV(Loan To Value ratio·주택담보인정비율)때문이다.

LTV는 집을 담보로 얼마나 돈을 빌릴 수 있는지에 대한 것이고, 또 하나의 기준이 되는 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)는 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

과도한 가계 대출 부담을 제어하기 위해 적용되는 제도다.

LTV와 DTI는 지역에 따라 적용된다. 

지역은 ▲투기지역 ▲투기과열지역 ▲조정대상지역으로 나뉜다.

▲투기지역에는 서울 15개구가 포함된다. 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작, 그리고 세종시다.

▲투기과열지구는 서울 전역(25개구), 경기도 과천시,경기 성남시 분당구, 경기 광명시, 경기 하남시, 대구와 수성구 그리고 세종시 등이며 조정대상지역은 투기과열지구 포함 부산 및 수원 등 일부 지역이다.

투기지역과 투기과열지구는 동일하게 LTV와 DTI가 40%로 제한된다.

▲조정대상지역은 LTV 60%, DTI가 50%로 제한된다.

내 집 마련에 나서는 소비자들은 본인의 자금 여력과 대출 한도를 확인하고 주택을 선정해야 한다.

특히 분양 아파트의 경우 사전에 계획하지 않은 채로 청약에 나서게 되면 수년 간 쌓아온 노력이 무용지물이 되기 때문에 철저한 점검이 필요하다. 

예를 들어 서울에서 아파트를 분양받았다면 분양가의 10%를 계약금으로 납부해야 한다.

중도금 대출은 분양가가 9억 원 이하라면 분양가의 40%까지 받을 수 있다. 만약 9억 원을 초과한다면 중도금 대출은 아예 받을 수가 없다. 

■ 전세자금 대출

내 집 마련 기회가 적절치 않다면 똑똑하게 전세자금대출을 받는 것도 방법이다.

무주택자가 전세 대출을 받을 경우 특별한 소득 제한 없이 쉽게 자금을 마련할 수 있다.

신혼부부라면 주택도시기금을 통해 전세자금을 마련할 수 있다.

이 전세대출 상품의 경우 전용면적은 85㎡이하의 주택을 대상으로 하며 소득조건은 부부합산 6,000만 원 이하여야 한다. 주택보증금 같은 경우는 수도권 3억 원이하, 수도권 외 지역 2억 원 이하로 제한된다.

신혼부부가 아니라면 주택도시기금의 ‘버팀목전세자금’을 이용하면 된다.

무주택자이면서 만 19세 이상 세대주를 대상으로 하며 부부합산 연소득이 5,000만 원 이하인 조건에 충족해야 한다.

대출 금리는 저렴하다. 연 2.3~2.9%다. 대출 한도는 8,000만 원 이내로 제한하고 있으나 수도권의 경우는 1.2억 원까지 대출 가능하다.

이외 시중은행에서도 무주택자 서민을 위한 다양한 전세자금대출을 마련해 놨다. 역시 조건이 까다롭지 않고 금리 부담도 덜해 주거래은행을 중심으로 알아보면 전세자금 마련을 어렵지 않게 할 수 있다.