[컨슈머치 = 김현우 박지현 기자] 부동산 시장이 식으면서 전세값 하락이 이어지고 있다.
한국감정원, 한국은행 등 여러 지표에 따르면 지난해 말부터 전세값은 수도권, 지방을 막론하고 하락세를 이어가고 있다.
전세 계약 만기가 도래했을 때 전세값이 2년 전보다 하락했다면 집주인은 하락분 만큼 자금을 마련해야 한다.
떨어진 가격에라도 다음 세입자가 나타나면 다행이지만, 만약 후속 세입자를 구하지 못할 경우 집주인이 보증금을 제 때 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수도 있다.
역전세난, 깡통전세 등 흉흉한 이야기들이 세입자들의 마음을 졸이게 한다.
전세 세입자들은 자산을 안전하게 지키기 위해 전세를 선택한 것 아닌가. 그만큼 보증금을 지키기 위한 전략을 모색할 필요가 있다.
■ 전세금 반환 보증 보험
전세 계약 만기가 1~6개월 남았다면 세입자는 계약을 연장할지, 이사를 할지 결정하고 집주인에게 알려야 한다.
정상적인 집주인이라면 세입자가 ‘모든 짐을 빼고 점유를 집주인에게 넘겨주는 순간’에 보증금을 돌려줄 것이다.
하지만 그렇지 않은 경우도 왕왕 발생한다. 특히 요즘같이 전세값 하락 시기에는 조금 더 가능성이 있다.
전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해 세입자에게 마련된 장치가 존재한다.
대표적으로 반환보증 보험 상품을 꼽을 수 있다.
이는 보증기관이 임대인을 대신해 전세 보증금을 반환해주는 것으로 이를 위해선 세입자는 별도의 보증(보험)료를 내야 한다.
보증 종류는 상환보증과 반환보증으로 구분된다.
상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다.
반환보증은 전세 계약이 종료됐음에도 임대임이 세입자에 전세보증금을 반환하지 않거나 반환할 수 없는 경우 보증기관이 임대인 대신 세입자에게 전세보증금을 반환한다.
은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 보증한다. 다만 반환보증은 HUG의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다.
■ “배 째라” 집주인, 내용증명부터
전세보증금을 제때 돌려받을 수만 있다면 최고로 좋겠지만 그렇지 않은 경우도 분명 존재한다.
“돈 없으니 배 째라” 식으로 적반하장인 집주인이라면 세입자는 어떤 방법을 취할 수 있을까.
가장 먼저 해야 할 것은 내용증명을 집주인에게 발송하는 것이다.
내용증명은 발송하는 것만으로 법적인 절차를 준비하고 있다는 경고의 의미가 집주인에게 전달되며, 전세보증금반환소송에서 증거로 쓰일 수 있다.
내용증명에는 ▲계약해지의 의사표시 및 계약만기 날짜를 고지하는 내용이 담겨 있어야 한다.
또 ▲점유하고 있는 집을 집주인에게 만기일에 인도하겠다는 의사 표시 ▲점유를 이전받음과 동시에 보증금 지급에 대한 의사표시 ▲이사 갈 집이 있다면 계약서 사본을 첨부해 해당 사실을 고지해야 한다.
아울러 ▲보증금을 반환하지 않을 시 발생하는 모든 손해를 특별손해로 배상청구 하겠다는 고지 ▲법원에 ‘임차권등기명령’을 신청할 것이라는 고지 ▲전세반환소송에 착수할 수 있으며, 이 경우 모든 임대인이 배상해야 한다는 내용이 들어가면 이를 우체국을 통해 발송하면 된다.
법조계 한 관계자는 “만약 집주인 주소를 모르더라도 반송된 내용증명과 임대차계약서 사본을 들고 주민센터에 가면 집주인의 주민등록초본을 발급해주니, 초본에 나온 주소로 보내면 된다”며 “내용증명만 보내도 전세 보증금과 관련된 대부분의 문제가 해결된다”고 조언했다.
■ 내용증명에도 꿈쩍 않을 땐 '임차등기명령'
다만 일부 집주인은 내용증명을 받았음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있다. 이 경우엔 당황하지 말고 ‘임차등기명령’을 신청하면 된다.
임대차등기를 신청하는 이유는 전세금을 못 받은 채 이사를 가더라도, 이전 집에 대한 ‘임대차 대항력’ 및 ‘경매시 우선변제권’이 유지되기 때문이다.
이 경우 집 주인이 집을 팔더라도 새로운 집 주인에게 보증금을 요구할 수 있고, 집이 경매에 넘어가게 되더라도 우선변제권을 주장해 전세금을 배당받을 수 있다.
또 보증금 분쟁이 있다는 사실을 공표하는 것이기 때문에 집 주인이 집을 팔거나 새로운 세입자를 구하기 난처해지는 만큼 ‘임차등기명령’ 단계에서 집주인이 보증금을 주는 경우가 많다.
임차등기명령은 ▲임대차등기명령 신청서 ▲임대차계역서 사본 ▲임차인 주민등록사본 ▲계약해지사실증명서류(내용증명 등) ▲등기사항전부증명서 ▲건축물현황도 등 도면 ▲등기신청수수료 ▲등록면허세 및 지방교육세 ▲인지대 및 송달료를 준비해서 전셋집 소재지의 관할 법원에서 신청할 수 있다.
다만 집주인이 새로운 세입자를 받아 보증금을 마련해야 할 경우 임차등기명령이 발목을 잡는 만큼 임차등기명령 신청 이전에 집주인과 충분한 상의를 거치는 것이 좋다.
■ 이도저도 안될 땐 소송
만약 여기까지 왔는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 남은 방법은 ‘소송’이다.
소송을 통해 강제집행(경매)을 위한 ‘집행권원’을 확보해야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다.
소송에는 ‘지급명령신청’과 ‘전세금반환청구소송’이 있다.
먼저 지급명령신청의 경우 채권의 존재가 명백해 채무자가 다투지 않을 것이 예상되는 경우 통상 판결절차보다 간편하고 신속하며 저렴하게 집행권원을 얻게 하는 절차다. 또 지급명령 결정 이후 2주 이내 채무자가 이의하지 않을 시엔 확정판결과 동일한 효력이 부여된다는 장점이 있다.
반면, 전세금반환청구소송은 통상의 판결절차를 의미한다. 비용도 많이 들고 시간도 많이 걸리는 싸움이다.
아무튼 소송을 통해 지급명령 또는 판결이 확정될 경우 결정정본이나 판결문 혹은 집행문을 가지고 집행법원에 ‘강제경매개시 신청’을 하면 된다. 경매와 관련된 절차를 거친 후 배당이 실시될 경우 연 15%의 지연이자가 포함된 전세금 상당액을 받을 수 있다.
참고로 보증금을 반환받기까지 투입된 모든 비용 등은 집주인에게 요구하거나, 만약 강제경매 절차에서 다른 선순위 권리자가 없는 한 채권신고를 통해 배당받을 수 있다.
법조계 한 관계자는 “임대인이 계약 만기까지 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 크고, 이런 쪽으로 수단이 밝은 사람일 경우 ‘임차권등기명령신청’과 ‘지급명령신청’을 동시에 진행하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다”고 조언했다.