"양도세, 한 푼이 아깝다"…다주택자 상황별 절세 전략

[컨슈머치 = 김은주 김현우 기자] 미국인이 가장 존경하는 정치가이자 ‘100달러 지폐의 주인공’ 벤저민 프랭클린은 인간이 살아가면서 절대 피할 수 없는 두 가지가 있다고 말했다. 바로 ‘죽음’과 ‘세금’이다.

부동산 거래에서도 세금은 떼려야 뗄 수 없는 부분이다. 주택을 계속 보유하자니 종합부동산세에 대한 부담이 크고, 그렇다고 매각을 하자니 양도소득세가 걱정이다. 증여세에 대한 부담이 커서 증여도 호락호락하지 않다.

정부는 부동산 시장이 과열을 억제하기 위해 집을 사고 팔 때의 시세차익에 따라 발생하는 세금, 바로 ‘양도소득세(이하 ’양도세‘)’를 통해 투기를 잡겠다는 정책을 펼치고 있다. 

비과세와 감면 및 예외규정이 많은데다 널뛰는 부동산 가격을 잡기 위해 관련 세법도 수시로 바뀌다 보니 정돈도 제대로 되지 않는다. 그러나 부동산 세금은 잘 알고 맞으면 ‘절세’, 모르고 맞으면 ‘폭탄’으로 돌아온다.

특히 고가주택 위주로 보유하고 있는 다주택자는 갈수록 양도세 절세가 어려워지고 있어, 매도 시기나 방법에 따라 한 푼이라도 줄일 수 있는 방법을 반드시 찾아야 한다.

■ 보유기간 길수록 ‘절세’ 효과 크다

양도세는 부동산 매매 차익을 얼마나 봤느냐도 중요하지만 부동산 보유기간이 얼마나 되느냐에 따라서도 큰 차이가 벌어진다.

때문에 보유기간이 길수록 양도세를 감면해주는 제도인 ‘장기보유특별공제’ 내용을 놓치기 말고 체크해 볼 필요가 있다.

장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’)란 말 그대로 주택을 3년 이상 장기간 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도를 말한다. 1주택자나 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 매각하려는 다주택자가 대상이다. 당연히 미등기자산과 조정지역내 다주택자인 경우에는 장특공제가 적용되지 않는다.

작년까지만 해도 다주택자의 경우 3년 이상 보유하고 양도하면 10%를 공제하며, 1년에 3%씩 10년 이상이면 최고 30%를 공제 받을 수 있었다. 하지만 올해부터는 최장 15년을 보유해야 30% 공제를 받을 수 있게 바뀌었다.

특히 2020년 이후부터는 일명 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 고가 1주택자의 장특공제 요건이 강화된다는 점도 미리 알아두자.

1주택자라도 실거래가 9억 원 이상의 주택을 팔 때는 ‘거주 2년’ 조건을 충족해야 해 최대 80%의 혜택을 받기가 까다롭워졌다.

만약 해당 조건을 충족하지 못하면 15년 이상 집을 보유해도 최대 30%의 장특공제만 적용된다.

■ 2021년부터 ‘1주택자 되고 2년 보유해야’ 양도세 면제

1가구 1주택이라도 과거 다주택 보유기간에 따라 양도세 비과세 요건이 강화되는 점도 알아두자.

그동안은 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 됐다.

그러나 다주택자가 집을 팔아 1주택자가 된 경우에는 사정이 달라졌다.

오는 2021년부터 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 빼고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다.

때문에 가치 상승 여력이 다한 다주택을 정리할 생각이 있다면 최대한 빨리 주택을 처분하고 1주택자 신분을 유지하는 것이 양도세 절감에 유리하다.

■ 다주택자는 주택임대사업자 등록부터?

주택임대사업자 등록을 통한 절세도 가능하다.

거주용 주택이 아닌 다른 주택을 주택임대사업자 등록하고, 2년 이상 살던 집을 팔게 되면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

다만 작년까지 횟수 제한 없이 비과세를 적용이 가능했지만 올해부턴 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세가 허용된다.

그럼에도 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하(지방 3억 원 이하) 주택은 임대사업자 등록을 하는 게 가장 큰 절세 수단으로 통한다.

임대주택 활성화 방안에 따라 전용 85㎡ 이하 주택을 8년 이상 준공공임대사업자로 등록하면 양도세 장기보유특별공제 비율을 70%까지 받을 수 있다.

■ 배우자 증여 통해 취득가액 높여야

주택을 배우자에게 증여하고 5년 뒤에 양도하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 배우자간 증여를 통해 취득가액을 증액 시키는 방법이다.

예컨대 10년 전 3억 원에 취득한 아파트를 현재 6억 원에 매도할 경우 양도차익 3억 원에 대해 5,600만 원 정도의 양도세가 과세된다.

그러나 배우자에게 해당 아파트를 증여하고 5년 뒤 양도하면 세금 폭탄을 피할 수 있다. 증여시 신고했던 6억 원이 취득가액으로 인정돼 이를 초과하는 금액에 대해서만 양도세가 부과되기 때문이다. 한마디로 증여를 통해 매매차익을 줄여 양도세를 없애거나 줄일 수 있는 전략이다. 

이 경우 부부간 증여재산공제액이 6억 원이기 때문에 증여세 부담도 없다

■ 주택 살 때 ‘공동명의’로

부부 등이 공동명의로 부동산을 취득해도 양도할 때 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있다.

현행 양도소득세 계산방법은 과세표준이 높아지면 세율이 더 높아지는 누진세율 체계이기 때문이다.

공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산돼 단독명의보다 당연히 부담을 줄일 수 있다.

■ 양도 차익 적거나 '손실' 주택부터 매각

전반적으로 양도세 부담을 줄이기 위해서는 양도 차익이 적거나 팔았을 때 손실이 예상되는 주택을 먼저 파는 것이 좋다. 

특히 집값은 오르지 않았는데 초기 인테리어 비용을 많이 든 경우까지 고려해 손실을 계산할 수 있다. 이런 집들을 먼저 매각한다면 손실이 났기 때문에 어차피 세금이 없다.

손실이 난 주택을 이익이 난 주택과 같이 매각하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

예컨대 집이 3채인 다주택자가 같은 해에 손실이 난 주택과 이익이 난 주택 2채를 매각했을 때 이익에서 손해를 뺀 전체 차익에 대해서만 세금이 부과된다. 전략적으로 세금과 주택을 같이 줄일 수 있는 방법이다.

■일시적 2주택자는 어쩌나

만약 일시적으로 2주택자가 된 경우는 크게 걱정 할 거리는 없다.

이사 등을 이유로 일시적으로 2주택이 되는 경우 3년 내, 서울·세종 등 조정대상지역에 한해 2년 내 종전주택을 팔면 1주택으로 인정돼 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

또한 2주택자가 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 또는 요양 등의 이유로 팔 때도 예외적으로 양도세 중과에서 제외된다.

원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 "다주택자가 주택을 매각 할 때는 매매차익 적은 주택, 조정대상 지역이 아닌 주택, 손실이 난 주택을 먼저 매각하는 것이 좋다"며 "이 정도 규칙만 제대로 지킨다면 다주택자들도 매각 할 때 세금을 최대한 줄일 수 있다"고 당부했다.