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"로또 맞아?" 분양원가공개 1호 북위례힐스테이트, 2300억 '뻥튀기'
"로또 맞아?" 분양원가공개 1호 북위례힐스테이트, 2300억 '뻥튀기'
  • 우현동 기자
  • 승인 2019.04.15 16:17
  • 댓글 0
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주택업자수익 2,320억(호당 2.1억), 신고 이윤의 17배, 적정이윤의 20배
경실련 "하남시 엉터리승인, 심사위 허술 심사, 부풀려진 기본형건축비가 원인"
(출처=경실련)
(출처=경실련)

[컨슈머치 = 우현동 기자] 일명 ‘로또’ 분양으로 불린 북위례 힐스테이트와 관련해 정해진 가격에 추첨으로 택지를 공급받은 주택업자가 분양가를 부풀려 가구당 2억, 총 2,300억 원의 수익을 챙겼다는 의혹이 제기됐다.  

그간 12개 항목으로 축소돼 공개되던 분양원가가 62개 항목 늘어난 이후 공개된 첫 아파트인데 경실련이 입주자모집공고문 등에 공개된 분양원가 항목을 분석한 결과, 과도한 이윤을 챙긴 것으로 나타났다.

주택난 해결과 주거 안정을 위해 토지를 강제수용해 조성한 공공택지가 주택업자들의 천문학적인 이윤추구 수단으로 전락했다는 비난이 나온다. 

경제정의실천시민연합은 분양원가 공개제도 부활 이후 첫 사례인 북위례 힐스테이트 아파트의 분양원가를 분석한 결과, 주택업자는 가구당 2억 원, 총 2,300억 원의 수익을 챙길 것으로 추정된다고 밝혔다. 이는 입주자 모집 공고문에 공개한 신고이윤 136억 원의 17배, 적정이윤(건축비용의 5% 산정)의 20배에 달하는 규모다. 

경실련 측은 "정부는 공공택지 조성 목적에 맞도록 민간 추첨매각을 중단하고 기본형건축비 거품을 제거해 소비자와 무주택 서민을 위해 적정가격으로 주택을 공급해야 한다"며 "잔뜩 부풀린 엉터리 분양가를 승인한 하남시와 이를 검증하지 못한 분양가심사위원회도 책임을 물어야 한다"고 주장했다.

■9년 전과 공사비 비슷한데 간접비용은 6배↑

(출처=경실련)
(출처=경실련)

경실련에 따르면 북위례 힐스테이트의 평균 분양가는 평당 1,830만원으로, 토지비 918만 원, 건축비 912만 원이다. 올해 3월 기준 기본형건축비는 평당 644만 원임에도 비싼 간접비와 가산비를 책정해 평당 267만원을 부풀렸다. 35평(전용92㎡) 기준 9,400만원이다. 실제 건축비와 비교하면 수익은 더욱 커진다. 

경실련이 LH공사, SH공사, 경기도의 공사비 내역, 동탄2신도시 민간아파트들의 분양가 심사자료 등을 통해 추정한 실제 건축비(적정건축비)는 평당 450만 원이다. 북위례 힐스테이트의 경우 공사비는 511만 원, 간접비와 가산비가 223만 원, 177만원으로 건축비만 912만원 에 달한다.

적정건축비 대비 평당 456만 원, 총 1,900억 원이 부풀려졌다. 2011년 위례에서 공급한 공공분양 아파트의 경우 공사비는 486만 원으로 비슷하지만 간접비는 70만 원에 불과했다. 공사비는 1.2배 상승했는데, 간접비는 5.9배 상승한 것으로 분양원가를 부풀리기 위해 간접비를 부풀린 것으로 추정된다는 것이 경실력 측의 주장이다. 

간접비 1,084억 원(평당 223만 원) 중 분양시설경비가 599억 원(평당 143만 원)으로 가장 큰 비중을 차지한다. 분양시설경비란 분양사무실 시공비, 운영비, 광고홍보비 등인데, 해당 항목에 600억 원을 책정한 것에 대해 경실련 측은 전혀 납득할 수 없다는 반응이다.

실제로 지난 1월 GS건설이 분양한 위례 포레자이의 경우 해당 항목은 평당 18만 원이었다. 2013년 같은 그룹 계열사인 현대건설이 분양한 위례힐스테이트 송파의 경우 간접비가 총 63만 원, 그중 부대비가 39만 원에 불과했다. 

■기간이자 과다 계상, 분양원가 분석결과 추정수익 2,320억 

경실력 측은 토지비용 역시 기간 이자를 부풀린 것으로 추정하고 있다. 올해 1월 분양한 위례포레자이는 북위례 힐스테이트와 2015년 10월 추첨방식으로 함께 매각된 토지로 비용이 차이 날 이유가 없다는 것.

위례 포레자이는 매입가 대비 기타비용(기간이자, 필요경비 등)이 5%이지만 북위례 힐스테이트는 17%로 3배가 넘는다. 경실력은 동일하게 5% 적용할 경우 413억원이 부풀려진 것으로 추정된다고 보고 있다. 

(출처=경실련)
(출처=경실련)

결국 건축비용 1,908억 원, 토지비용 413억 원 등 총 2,321억 원 규모의 분양수익이 발생할 것으로 추정된다. 이는 입주자모집공고문에 승인된 이윤 136억원 대비 17배로, 가구당 2억 1,500만 원이다. 일반적인 건축공사 적정이윤을 건축비의 5%로 감안할 경우 이득 규모는 20배로 더욱 커진다.

추첨방식으로 공공택지를 챙긴 주택업자는 분양가를 잔뜩 부풀려 자신이 시공조차 하지 않고 공사를 몽땅 하청주는 방식으로 막대한 수익을 가져갈 것으로 예상된다.  

경실련 관계자는 "공급확대로 아파트값을 안정시키겠다던 신도시가 오히려 투기를 부채질하고 있다. 원인은 국민 주거 안정을 위한 공공택지에서 공기업과 주택업자가 인허가 기관과 국민을 속여 폭리를 취하고, 인허가 기관인 하남시, 성남시, 서울시 등이 개발사업자로 참여하기 때문"이라며 "국토부는 기본형건축비를 부풀리고 가산비용을 허용해 건축비를 높일 수 있도록 하고, 인허가 자치단체는 허수아비 심사와 인허가를 담당하는 공무원은 눈을 감고 있다. 청와대부터 집권 여당, 해당 부처 장관과 관료들 모두 거품을 키워 주택업자 배만 불리려 한다"고 비판했다. 

이 관계자는 이어 "정부와 국회는 신도시개발과 택지공급 등 개발과 분양방식을 전면 개선해야 한다. 분양가상한제의 효과를 높이기 위해 부풀려진 기본형건축비를 즉시 실제 건축비 수준으로 정상화하고 건축비 상한선을 정해 무분별한 가산비 책정을 막아야 한다"며 "또한 승인기관은 상세 공사비 내역과 자료 등을 공개해 누구나 분양원가를 검증할 수 있도록 해야 한다. 근본적으로는 저렴한 주택 공급과 시세차익 최소화를 위해 민간매각을 당장 중단하고, 토지임대부 건물분양, 장기공공임대주택 등으로 주택정책을 전환해야 한다"고 말했다. 


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