혼돈의 부동산, 최선의 전략⑥

[컨슈머치 = 김은주 박지현 기자] 정부가 다주택자들에 대한 세금 압박을 높이자 자식들에게 미리 아파트를 증여하는 사례가 늘고 있다.

주택을 정리하긴 해야겠는데 무시무시한 세금 폭탄이 기다리는 매매 보다는 어차피 줄 거 조금 더 일찍 자녀(세대 분리가 가능한)에게 증여하자 마음먹는 경우가 많아진 탓이다.

하지만 증여로 나가는 세금도 만만치 않다.

일반적으로 취득한 지 오래된 부동산은 양도차익이 크기 때문에 양도세가 증여세보다 많을 확률이 높지만 매입한지 얼마 안 된 주택의 경우 차익이 적어 증여세가 더 클 가능성도 배제할 수 없다.

때문에 증여를 할 때도 맞춤별 절세전략을 제대로 짜야 한다.

(출처=PIXABAY)
(출처=PIXABAY)

■다주택자 증여 절세 팁 : '아파트' 보다는 '빌라'부터?

주택 2채 이상을 보유한 다주택자의 경우 어떤 주택을 증여할 것인지 우선순위부터 정하는 게 일단 중요하다.

양도차익이 큰 주택을 매매할 때는 그만큼 양도소득세가 커지기 때문에 되도록이면 보유 중인 주택 중에 양도차익이 큰 주택을 증여하는 게 유리하다.

아파트와 단독주택(혹은 다가구주택)을 같이 보유하고 있는 다주택자라면 아파트보다는 단독주택을 자녀에게 증여하는 것이 세금 부담을 줄이는 또 하나의 방법이 될 수 있다.

상속세 혹은 증여세는 시가로 계산하는 것이 원칙이며, 시가가 확인되지 않을 때는 주택공시가격으로 세금을 부과한다. 따라서 시가가 고스란히 노출되는 아파트와 달리 빌라 등 다가구주택과 단독주택은 시가보다 낮은 공시가격으로 증여세가 계산되는 경우가 많다.

결혼한 자녀가 있다면 그 배우자, 즉 사위와 며느리에게 공동명의로 주택을 상속하는 것도 최근 뜨고 있는 절세 방법이다. 자녀에게 단독으로 증여하는 것보다 낮은 세율이 적용돼 세금 부담을 훨씬 줄이는 효과를 가져다주는데다 추후에 양도하는 경우에도 공동명의가 세부담을 줄여준다.

여기서 한 가지 더 유의할 점은 자녀가 주택을 증여받은 5년이 지나서 양도해야 양도세 부담을 줄일 수 있다는 점이다.

주택을 물려받은 자녀도 다주택자라면 어차피 최소 5년 이상 보유할 부동산이니 이왕이면 미리 임대사업자로 등록해 8년 이상 임대하는 것도 향후 절세에 도움이 된다.

■1주택자 증여 절세팁 : ‘부담부증여’를 아시나요?

일반적으로 1주택자는 증여보다는 매각을 선택하는 게 유리하다. 세대를 기준으로 1주택 보유 시 가장 큰 혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는 것인데, 이러한 비과세 혜택을 포기하고 자녀에게 증여를 하게 되면 증여세만 오롯이 물게 되는 효과를 보기 때문이다.

그럼에도 만약 매매가 아닌 증여를 원한다면 ‘부담부증여’를 적극적으로 활용하는 걸 추천한다. 부담부증여란 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여할 때 때 전세보증금, 주택담보대출 등과 같은 부채를 승계시키는 조건으로 물려주는 방식이다.

이때 전세보증금을 최대로 끌어올릴수록 좋다. 예컨대 자녀에게 6억 원짜리 주택의 전세보증금이 4억 원의 주택을 물려준다고 가정해 보자. 이 때 자녀가 증여 받는 주택의 가치는 6억 원이지만 부채 4억 원을 뺀 나머지 2억 원에 대한 증여세만 계산된다. 때문에 증여세의 부담을 확 줄일 수 있다.

취득세도 전세보증금 부분은 유상양도에 해당돼 3.5%가 적용되고, 나머지 금액에서 대해서만 4%가 적용되므로 단순증여보다 유리하다.

단, 한 가지 유의해야 할 점이 있다. 부담부증여를 하게 되면 부모 입장에서는 일반 증여일 때 내지 않아도 되는 양도세를 내야한다는 점이다.

자녀에게 ‘증여’를 했음에도 ‘양도’ 세금이 발생하는 이유는 간단하다. 세법상 본인의 채무를 승계시키는 조건 그 자체를 양도로 본다. 본인이 갚아야 할 채무를 승계시키는 조건으로 부동산을 넘기는 것을 세법상 ‘대물변제’라고 하는데 부담부증여 역시 이러한 성격을 띠고 있는 것과 마찬가지다.

여기서 가장 중요한 점은 1세대 1주택자라면 부담부증여로 인한 양도세 발생을 걱정 할 필요가 없다는 것이다. 앞서 언급했던 1주택 양도세 비과세 혜택이 이 부분에 빛을 발하기 때문이다.

따라서 1주택자가 부담부증여를 통해 자녀에게 집을 주게 되면 양도세는 전혀 나오지 않으며, 증여세만 줄어드는 효과를 볼 수 있어 유리하다.

이에 대해 원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장은 “비과세 혜택을 받는 1주택자와 달리 다주택자의 경우 부담부증여를 하는 것이 다소 부담스러울 수밖에 없다. 부담부증여를 통해 줄어드는 증여세만큼, 혹은 그 이상으로 채무에 대한 양도세가 발생할 수 있기 때문”이라며 “따라서 유‧불리를 따지는 시물레이션을 반드시 돌려봐야 한다”고 조언했다.

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