혼돈의 부동산, 최선의 전략⑤

(출처=PIXABAY)
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[컨슈머치 = 김은주 이시현 기자] 주택임대사업자 등록을 하느냐 마느냐는 다주택자들의 가장 큰 고민거리 중 하나다.

단기간 이어진 폭발적인 집값 상승 릴레이를 막기 위해 정부가 양도소득세 중과, 보유세 강화 등 각종 세금 압박을 가하면서 임대사업자 등록을 통해 세금 감면 혜택이라도 보려는 다주택자가 늘고 있는 추세다. 

특히 올해부터 연 2,000만 원 이하 주택임대소득에 대해서도 과세가 전면 시행됨에 따라 유불리를 따지기 위해 주판알을 튕기는 임대주택 미등록자들이 손길이 분주해졌다.

주택임대사업자는 4년 단기임대사업자와 8년 장기 준공공임대사업자로 나뉜다. 임대사업자 등록 여부와 기간에 따라 당연히 혜택 및 의무가 달라진다. 때문에 개인마다 처한 상황에 따라 실익을 따져보는 게 우선시 돼야 한다.

■ 주택임대사업자 등록할까?

일단 임대사업자로 등록하면 주택을 보유하는 동안 상당한 세제 혜택을 받을 수 있다.

공시가격 6억 원이하, 전용 85㎡ 이하인 경우 임대수익에 대한 임대 소득세를 8년 약정 75%, 4년 약정은 30% 감면 받을 수 있다.

또한 면적 요건에 따라 재산세도 25~100% 감면 받을 수 있다. 종합부동산세는 현행 세법에서는 8년 약정에 한해 수도권의 경우 공시가격 6억 원이하, 비수도권의 경우 3억 원이하이면 과세대상에서 제외된다.

주택 보유기간 뿐 아니라 주택을 처분하는 경우에도 조건에 따라 장기보유특별공제, 중과세 배제 등을 통해 혜택을 볼 수 있다.

원래 다주택자는 조정 대상 지역 소재 주택을 처분할 경우 양도세 중과가 되며 장기보유특별공제도 배제되는 것이 원칙이지만 수도권의 경우 공시가격 6억 원이하, 비수도권의 경우 3억 원이하의 주택을 8년 약정 임대기간을 마치고 처분할 경우 양도세 중과대상에서 제외된다. 또한 장특공제도 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

또한 주택 취득 후 3개월 이내 요건을 갖춘 임대 사업자 등록을 할 경우, 10년 이상 임대 후 처분 시에 양도세를 100% 감면 받을 수 있다.

공동주택이나 오피스텔은 임대사업자로 등록하면 취득세도 감면받을 수 있다.

전용 60㎡ 이하의 신축이나 최초 분양 공동주택 혹은 오피스텔을 구입해 60일 이내에 사업자 등록을 할 경우 취득세 감면이 가능하다. 다만 여기서 주의할 점은 신축만 해당이 되며 단독주택이나 다가구주택은 감면 대상에서 제외된다는 점이다.

건강보험료도 2019년부터 보유기간에 따라 80%까지 감면된다.

2,000만 원 이하 임대 소득에 대해 올해부터 소득세가 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 정상 부과된다. 그러나 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분에 대해 8년 임대는 80%, 4년은 40%를 감면 받을 수 있다.

장기임대주택을 등록하고 거주 중인 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수도 있다. 등록한 주택과 별도로 2년 이상 거주한 1주택을 처분할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 대상이 된다. 

원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장은 "첫째 지난해 9.13대책 이전에 주택을 취득했고, 둘째 임대를 개시할 당시 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원) 이하 인 경우, 셋째 당분간 주택을 매각 할 계획이 없는 사람이라면 임대주택 등록은 선택사항이 아니라 필수로 보여진다"고 조언했다.

원 팀장은 또한 "양도세 중과세나 종부세를 피하고자 하는 목적이라면 반드시 8년으로 약정해야 효과를 볼 수 있다"며 "4년 약정에는 임대 소득에 대한 세금을 조금 깎아주는 것외에 혜택이 전혀 없다고 보면 된다"고 말했다. 

(출처=PIXABAY)
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■ 주택임대사업자 등록하지 말까?

혜택이 있는 만큼 제약도 따른다.

의무임대 기간은 8년 또는 4년 약정을 해야 하는데 이 기간 동안은 아무리 내 집이라도 팔고 싶을 때 마음대로 팔수 없다.

만약 약정된 임대기간 내에 주택을 처분하면 1,000만 원 이하의 과태료를 내야하고, 주택임대사업자 등록을 통해 받았던 세금 혜택도 도로 뱉어내야 한다.

한마디로 기간 내 불가피하게 팔아야 하는 상황이 닥쳤을 때 족쇄가 될 수 있다는 점이 최대 단점이라고 할 수 있다.

의무임대 기간이 너무 길다는 것도 문제다. 특히 주택임대사업자 등록을 통한 세금 혜택은 4년 약정보다는 8년 약정에 훨씬 크기 때문에 기간에 설정부터 고민이 될 수밖에 없다. 결국 본인의 장기적인 상황을 제대로 파악해야 한다.

자금 사정으로 인해 기간 내 반드시 집을 팔아야 하거나, 주택을 오래 보유하기 힘든 변수가 생길 수 있는 사정이 있다면 사업자 등록에 더욱 신중할 필요가 있다.

본인 집이지만 임대료를 마음대로 올릴 수 없다는 점도 알아야 한다. 계약이 끝나는 시점에 주변 임대 시세가 아무리 상승했다 해도 직전 임대료를 기준으로 올릴 수 있는 월세 상한선은 연 5%가 최대치다.

매년 임대료 급등하는 지역의 주택으로, 월세 수익이 중요한 경우에는 임대주택 등록이 오히려 손해일 수 있다.

주택 양도차익이 없는 경우라면, 굳이 양도소득세 걱정을 할 필요가 없기 때문에 임대주택으로 등록할 필요 없다. 보유하고 있는 주택 2채 중에 양도차익이 적은 주택을 우선적으로 팔고, 그 이후에 남은 집 한 채를 팔면 마지막으로 판 주택은 비과세가 된다.

다만 오는 2021년부터 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 빼고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다는 점을 유의해야 한다.

마지막으로 평수가 넓은 대형 주택이나 공시가격이 6억 원을 초과되는 주택 소유자라면 사업자등록을 내도 많은 혜택을 보기 힘들다.

사업자 등록을 통한 대부분 세금 혜택은 전용면적 85㎡ 이하 및 공시가격 6억 원(비수도권은 3억 원) 이하의 주택에 집중돼 있기 때문이다.

원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장은 "단기에 팔아야 할 이유가 있는 사람은 굳이 임대주택을 등록했다가 기한을 지키지 못하면 과태료만 물게 된다"며 "또한 공기사격 6억 원 이상의 주택들은 임대주택 등록을 통한 세제 혜택이 거의 전무하다"고 말했다.

한편 원 팀장은 많은 사람들이 9.13대책으로 인해 모든 주택임대사업자 등록을 통한 세제 혜택이 사라졌다고 오해하는 점에 대해서는 사실이 아니라고 바로 잡았다. 

원 팀장은 "지난해 9.13대책 이후 취득한 주택에 대해서는 주택임대사업자 등록을 통한 세제상의 혜택을 많이 줄여놓은 것은 사실이지만 9.13대책 이전부터 다주택 보유자였던 사람들은 상관이 없는 부분"이라며 "9.13대책 이전 취득한 수도권 공시가격 6억 원(지방 공시가격 3억 원) 이하의 주택인 경우에는 여전히 요건만 갖추면 임대주택으로 등록이 가능하며 종부세와 중과세를 피할 수 있다. 또한 임대주택으로 등록한 주택 외에 일반 주택 1채는 매각 시 1세대 1주택 비과세도 적용된다"고 강조했다.

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