신탁 등기가 된 부동산은 소유권 구조가 복잡해 임대차 계약 시 각별한 주의가 필요하다. 수탁자 등의 동의 없이 계약을 체결할 경우, 계약 효력이 인정되지 않을 가능성이 있기 때문이다.
여기서 '신탁 등기'란 부동산 소유자(위탁자)가 금융회사 등(수탁자)에게 해당 부동산의 소유권을 넘기고 관리·처분을 맡기는 내용을 등기부에 기록한 것을 의미한다. 주로 대출을 받는 과정에서 담보 목적으로 활용된다.
소비자 A씨는 이러한 사실을 알지 못한 채 금융회사가 수탁자로 등기된 다세대주택에 대해 임대인(위탁자)과 임대차 계약을 체결했다
이후 임대인이 대출 원리금 연체로 해당 주택에 대한 공매가 진행되면서 퇴거를 요구받는 상황에 놓였다.
금융감독원은 임대인이 수탁자 및 우선수익자의 동의 없이 임대차 계약을 체결한 것은 신탁계약 위반에 해당한다고 판단했다. 이에 따라 해당 계약은 효력이 인정되기 어렵고, A씨의 요구도 받아들여지기 어렵다는 입장을 밝혔다.
대법원 판례도 부동산이 신탁되면 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되며, 대내외적으로도 수탁자가 관리 및 처분 권한을 갖는다고 보고 있다.
소비자는 이러한 피해를 예방하기 위해서는 계약 전 확인 절차가 필수적이다.
먼저 등기부등본을 통해 신탁 등기 여부를 확인하고, 신탁 등기가 돼 있다면 등기소에서 발급받을 수 있는 신탁원부를 통해 구체적인 신탁 내용을 살펴봐야 한다. 필요할 경우 전문가의 도움을 받아 수탁자 및 우선수익자의 동의 여부를 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 바람직하다.
[컨슈머치 = 고준희 기자]