분양자의 업종 중복 허용은 기존 수분양자의 영업이익을 침해할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.
상가를 분양받아 제과점을 운영 중인 소비자 A씨는 최근 같은 상가 내에 동일 업종이 들어올 수 있다는 소문을 듣고 우려에 빠졌다.
분양 당시 주택조합으로부터 “미분양 상가를 추가 분양할 경우 기존 업종과 중복되지 않도록 하겠다”는 약정을 받았기 때문이다.
이에 A씨는 해당 약정이 위반될 경우 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금했다.
이와 관련해 대한법률구조공단은 A씨가 주택조합을 상대로 영업권 보호의무 위반에 따른 손해배상 청구를 할 수 있다고 설명했다. 또한 동일 업종으로 새롭게 영업을 시작하려는 점포주에 대해서는 영업금지가처분 신청 등 보전처분을 거쳐, 본안 소송인 영업금지청구소송으로 권리를 보호할 수 있다고 덧붙였다.
판례는 ‘업종 보호 약정’의 중요성을 인정하고 있다. 대법원은 대규모 상가 분양에서 특정 업종을 지정하는 이유가 단순한 구분을 넘어서, 수분양자에게 사실상 독점적 영업권을 보장하고 안정적인 상권을 형성하기 위한 것이라고 판단했다. 따라서 이러한 경업금지 의무는 개별 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 동일하게 적용된다고 봤다.
또한 주택조합이 “기존 업종과 중복되지 않도록 하겠다”는 약정을 한 경우, 이는 단순한 안내나 권고 수준이 아니라 계약 내용으로서 강한 구속력을 갖는다. 즉, 분양자는 이후 계약 과정에서도 이를 철저히 반영해야 하며, 위반 시 계약 해제 등 실질적인 조치를 통해 기존 상인의 영업권을 보호해야 할 의무를 부담한다.
특히 법원은 이러한 영업권 보호 의무를 분양계약의 ‘주된 채무’로 인정하고 있다. 이는 해당 의무가 계약 목적 달성에 필수적이며, 만약 이행되지 않았다면 수분양자가 계약 자체를 체결하지 않았을 것으로 볼 수 있기 때문이다.
참고로 분양자가 상가 활성화를 위해 일부 업종을 조정하거나 매장 위치를 변경하는 경우라도, 그로 인해 기존 수분양자의 영업상 이익이 실질적으로 침해되지 않는다면 의무 위반으로 보지 않을 수 있다는 것이 판례의 입장이다.
[컨슈머치 = 전향미 기자]